Gewerbemietrecht

Die Anwaltskanzlei Maturana-Nuñez ist auf das Gewerbemietrecht spezialisiert und verfügt über umfassende Erfahrung aus der Beratung sowohl von Mietern als auch von Vermietern. Der Fokus liegt auf der Erstellung und Verhandlung von Gewerbemietverträgen. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Überprüfung bereits abgeschlossener Mietverträge mit dem Ziel, Chancen und Risiken für die Mandanten zu identifizieren. Sofern dies zweckmäßig ist, werden sich ergebende Gestaltungsmöglichkeiten anschließend umgesetzt.

Wegen der oftmals großen wirtschaftlichen Bedeutung ist es empfehlenswert, schon vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages über Geschäftsräume einen Experten für diese Materie hinzuzuziehen. Gleichwohl werden sehr oft Gewerbemietverträge abgeschlossen, deren juristische Qualität der wirtschaftlichen Relevanz der Vereinbarung nicht gerecht wird. Aufgrund zahlreicher Fehlerquellen drohen gravierende finanzielle Verluste.

So muss beispielsweise bei gewerblichen Mietverträgen, für die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vorgesehen ist, die gesetzliche Schriftform eingehalten werden. Was hierbei alles zu beachten ist, wissen selbst viele Juristen nicht. Verstöße gegen die Schriftform haben grundsätzlich zur Folge, dass der Mietvertrag trotz der Regelung zur Vertragsdauer ohne besonderen Grund vorzeitig gekündigt werden kann. Verschärft wurde diese Problematik jüngst durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16; NJW 2017, 3772). Hiernach sind sogenannte Schriftformheilungsklauseln, mit denen Verstöße gegen die Schriftform von den Parteien im Mietvertrag für unbeachtlich erklärt werden, unwirksam. Um die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses sicher auszuschließen, müssen die vielfältigen Anforderungen an die Schriftform – auch bei nachträglichen Vereinbarungen zum Mietvertrag – deshalb in jedem Fall beachtet werden.

Weitere genauso typische wie riskante Fehler bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sind u.a. unpräzise Beschreibungen des Nutzungszwecks oder der geschuldeten Beschaffenheit des Mietobjektes, unerkannte Verbote gegen den gewerblichen Gebrauch der Fläche sowie ungewollte Haftungsübernahmen.

Für Vermieter kann es ferner nachteilig sein, wenn Vertragsklauseln als unzulässige allgemeine Geschäftsbedingungen und somit als unwirksam einzustufen sind. Dann gelten die gesetzlichen Regelungen, von denen eigentlich abgewichen werden sollte.

Die Kanzlei Maturana-Nuñez bietet maßgeschneiderte, die branchenspezifischen Bedürfnisse berücksichtigende Gewerbemietverträge an, mit denen all diesen Risiken Rechnung getragen wird.

Präzise und vollständige Mietverträge sorgen im Übrigen nicht bloß im Streitfall für klare Verhältnisse. Vielmehr werden durch unmissverständliche Regelungen Konflikte im Ansatz vermieden.

Die Kanzlei Maturana-Nuñez beachtet bei Mietvertragsverhandlungen immer auch die Marktverhältnisse. So kann es in einem vermieterfreundlichen Marktumfeld wie dem in Berlin für einen potentiellen Mieter nachteilig sein, in seinem Sinn eine Optimierung nahezu jeder Vertragsklausel zu fordern. Ein solcher Ansatz dürfte zu einem schnellen Ende der Vertragsverhandlungen führen. Andererseits gilt es aber einen Vertrag auszuhandeln, der die Interessen des Mandanten hinreichend schützt und ihm keine unverhältnismäßigen Risiken aufbürdet. In vielen Punkten lässt sich dieses Ziel erreichen, indem dem Verhandlungspartner verdeutlicht wird, dass keine gegensätzlichen Interessen vorliegen, sondern berechtigte Wünsche beider Seiten, die mit den Mitteln kompetenter Vertragsgestaltung unter einen Hut gebracht werden können. Des Weiteren möchte der Verhandlungspartner häufig schlicht aus juristischer Unkenntnis an den Klauseln eines ständig verwendeten Vertragsmusters festhalten, obwohl dies sachlich nicht gerechtfertigt ist. Eine nachvollziehbare Erläuterung der Rechtslage kann in diesen Fällen weiterhelfen.

Für Mieter ist eine umsichtige Verhandlungsführung überdies im Bereich allgemeiner Geschäftsbedingungen sinnvoll. Auf den ersten Blick für den Mieter nachteilige Bestimmungen können unwirksam sein und würden erst durch diesbezügliche Verhandlungen zwischen den Parteien als sogenannte Individualvereinbarungen rechtsverbindlich werden. Daher ist es angebracht, genau abzuwägen, inwieweit mit dem Vermieter Gespräche zu führen sind.

Kurzum: Sich im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen rechtlich kompetent beraten zu lassen, ist eine vernünftige und sich regelmäßig lohnende Investition. Gerne steht Ihnen die Anwaltskanzlei Maturana-Nuñez hierfür zur Verfügung.