GEWERBEMIETRECHT

Die Anwaltskanzlei Maturana-Nuñez ist auf Gewerbemietrecht spezialisiert. Sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Gewerbeflächen werden maßgeschneiderte Lösungen gefunden. Das Leistungsspektrum umfasst die Gestaltung und Verhandlung von Gewerbemietverträgen sowie sämtliche rechtlichen Gesichtspunkte des bestehenden Mietverhältnisses.

Wegen der regelmäßig großen wirtschaftlichen Bedeutung ist es empfehlenswert, schon vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages über Geschäftsräume einen Experten für diese Materie hinzuzuziehen. Trotzdem werden sehr oft Gewerbemietverträge abgeschlossen, deren juristische Qualität der wirtschaftlichen Bedeutung der Vereinbarung nicht gerecht wird. Aufgrund zahlreicher Fehlerquellen drohen gravierende finanzielle Nachteile.

Genauso typische wie riskante Fehler bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen sind u.a. Verstöße gegen die gesetzlichen Formanforderungen (seit dem 1. Januar 2025 ist anstelle der Schriftform die Textform einzuhalten, vgl. den diesbezüglichen Artikel vom 27. Dezember 2024), unpräzise Beschreibungen des Nutzungszwecks oder der geschuldeten Beschaffenheit des Mietobjektes, unerkannte Verbote gegen den gewerblichen Gebrauch der Fläche sowie ungewollte Haftungsübernahmen.

Für Vermieter kann es außerdem nachteilig sein, wenn Vertragsklauseln als unzulässige allgemeine Geschäftsbedingungen und somit als unwirksam einzustufen sind. Dann gelten die gesetzlichen Regelungen, von denen eigentlich abgewichen werden sollte.

Die Kanzlei Maturana-Nuñez bietet hochwertig formulierte, die branchenspezifischen Bedürfnisse berücksichtigende Gewerbemietverträge an, mit denen all diesen Risiken Rechnung getragen wird.

Präzise und vollständige Mietverträge sorgen im Übrigen nicht bloß im Streitfall für klare Verhältnisse. Vielmehr werden durch unmissverständliche Regelungen Konflikte im Ansatz vermieden.

Die Kanzlei Maturana-Nuñez beachtet bei Mietvertragsverhandlungen immer auch die Marktverhältnisse. So kann es beispielsweise in einem vermieterfreundlichen Marktumfeld für einen potentiellen Mieter nachteilig sein, in seinem Sinn eine Optimierung nahezu jeder Vertragsklausel zu fordern. Eine solche Herangehensweise dürfte zu einem schnellen Ende der Vertragsverhandlungen führen. Andererseits gilt es aber einen Vertrag auszuhandeln, der die Interessen des Mandanten hinreichend schützt und ihm keine unverhältnismäßigen Risiken aufbürdet. In vielen Punkten lässt sich dieses Ziel erreichen, indem dem Verhandlungspartner verdeutlicht wird, dass keine gegensätzlichen Interessen vorliegen, sondern berechtigte Wünsche beider Seiten, die mit den Mitteln kompetenter Vertragsgestaltung unter einen Hut gebracht werden können. Des Weiteren möchte der Verhandlungspartner häufig schlicht aus juristischer Unkenntnis an den Klauseln eines ständig verwendeten Vertragsmusters festhalten, obwohl dies sachlich nicht gerechtfertigt ist. Eine nachvollziehbare Erläuterung der Rechtslage kann in diesen Fällen weiterhelfen.

Für Mieter ist eine umsichtige Verhandlungsführung auch in Bezug auf regelmäßig vom Vermieter verwendete Vertragsklauseln sinnvoll. Auf den ersten Blick für den Mieter nachteilige Bestimmungen können unwirksam sein und würden erst durch diesbezügliche Verhandlungen zwischen den Parteien als sogenannte Individualvereinbarungen gültig werden. Deswegen ist es angebracht, genau abzuwägen, was zum Gegenstand der Gespräche mit dem Vermieter gemacht wird.

Es ist vernünftig und lohnt sich regelmäßig, für Gewerbemietverhältnisse kompetente rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Gerne steht Ihnen die Anwaltskanzlei Maturana-Nuñez hierfür zur Verfügung.

Im Einzelnen bietet die Anwaltskanzlei Maturana-Nuñez im Gewerbemietrecht insbesondere folgende Leistungen an:

Gestaltung, Verhandlung und Prüfung von Vereinbarungen, die vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages getroffen werden können (Mietvorvertrag, Letter of Intent, Vereinbarung zu Vormietrecht)
Beratung und anwaltliche Vertretung bei treuwidrigem Abbruch von Mietvertragsverhandlungen im Hinblick auf eine Schadensersatzhaftung gemäß dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo
Gestaltung, Verhandlung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, in denen regelmäßig die nachfolgend aufgeführten Gesichtspunkte relevant sind:
- Einhaltung der gesetzlichen Schriftform sowie der spätestens ab dem 2. Januar 2026 allein maßgeblichen Textform
- Rechtssichere Bezeichnung der Mietvertragsparteien und der diesbezüglichen Vertretungsverhältnisse
- Genaue Definition der Mietfläche sowie des bei Übergabe geschuldeten Zustands, der vor allem bei der sogenannten „Vermietung vom Reißbrett“ besonders genau definiert werden sollte
- Bezeichnung des Mietzwecks und Regelungen zur Verantwortlichkeit für die Eignung der Mietfläche zum vereinbarten Mietzweck
- Festlegung des Mietbeginns und Regelung der Rechtsfolgen einer verspäteten Übergabe der Mietfläche
- Vereinbarungen zur Mietzeit inklusive diesbezüglichen Gestaltungsmöglichkeiten der Mietvertragsparteien, wie Verlängerungsoption, automatische Vertragsverlängerung, Sonderkündigungsrechte oder Kündigungsverzicht
- Regelungen zu Mietanpassungen (z.B. Wertsicherungsklauseln, Staffelmietvereinbarungen, Umsatzmiete) sowie zur Beschränkung von Minderungs- und Aufrechnungsmöglichkeiten des Mieters
- Vertragsoptimierung hinsichtlich Betriebs- und sonstigen Nebenkosten
- Sinnvolle Bestimmungen zu Konkurrenzschutz und Betriebspflicht
- Sicherheiten zugunsten des Vermieters (Mietkaution und hierbei im Interesse des Mieters die insolvenzfeste Anlage von Barkautionen, Bankbürgschaft, Patronatserklärungen, Vermieterpfandrecht)
- Optimierung des gewerblichen Mietvertrages bezüglich Instandsetzung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen (Beschränkung der diesbezüglichen Vermieterpflichten auf Dach und Fach etc.)
- Für beide Vertragsparteien verlässliche Bestimmungen zur Untermiete und sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte
- Absicherung des Vermieters in Bezug auf die Räumungspflicht des Mieters zum Mietvertragsende durch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung und andere vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten wie z.B. eine Haftungserstreckung auf Gesellschafter und Geschäftsführer oder eine erhöhte Nutzungsentschädigung für die Zeit nach dem Mietvertragsende
Gestaltung, Verhandlung und Prüfung von Nachträgen zum Gewerbemietvertrag, auch zur Vermeidung von Formverstößen, die regelmäßig dazu führen, dass das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann
Beratung und anwaltliche Vertretung von Vermietern und Mietern im Hinblick auf Minderungen der Miete wegen Mängeln der Mietfläche
Beratung und anwaltliche Vertretung von Vermietern und Mietern in Bezug auf Kündigungen von Gewerbemietverträgen
Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen
Beratung und anwaltliche Vertretung von Vermietern und Mietern bei der Rückgabe der Mietfläche
Durchsetzung der Räumungsverpflichtung nach dem Ende des Mietverhältnisses
Anwaltliche Vertretung von Vermietern und Mietern in Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit Gewerbemietverhältnissen
Mietrechtliche Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Die Tätigkeit von Rechtsanwalt Maturana-Nuñez im Gewerbemietrecht berücksichtigt stets die Besonderheiten der jeweiligen Branche. Beraten wird insbesondere zu Gewerbemietverträgen für folgende Branchen:

Einzelhändler und Fachhändler (auch in Einkaufszentren)
Beratungsunternehmen und andere Dienstleister bei der Anmietung von Büros oder sonstigen Gewerbeflächen
Startups
Gastronomie
Hotellerie (z.B. Ferienhotels, Boutique-, Business- oder Apartmenthotels)
Logistik
Medizinische Leistungen (Apotheken, Ärzte, Zahnärzte, Physiotherapie etc.)
Unterhaltung (z.B. Kinos, Theater, Filmverleiher und Filmproduzenten)
Indoorspielplätze
Kitas

Nachfolgend erhalten Sie einen kurzen Überblick zu einigen Spezialthemen aus dem Bereich des Gewerbemietrechts, mit denen sich Rechtsanwalt Maturana-Nuñez im Rahmen seiner anwaltlichen Tätigkeit in Berlin und dem übrigen Bundesgebiet befasst:

Schriftform und Textform
Sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Gewerbeflächen ist die vereinbarte Laufzeit des Gewerbemietvertrages üblicherweise von zentraler wirtschaftlicher Bedeutung. Es ist indes gesetzlich vorgeschrieben, dass bei Gewerbemietverträgen, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, die gesetzliche Schriftform (vgl. den Artikel zur gesetzlichen Schriftform), bzw. spätestens ab dem 2. Januar 2026 die Textform (vgl. den Artikel zur Umstellung auf die Textform) einzuhalten ist. Geschieht dies nicht, ist die Laufzeitregelung regelmäßig unbeachtlich, weshalb der Mietvertrag dann eine unbestimmte Laufzeit hat. Nach § 550 S. 2 BGB können derartige Gewerbemietverträge schon zum Ablauf des ersten Vertragsjahres ohne besonderen Grund mit der gesetzlichen Frist (die je nach Zeitpunkt der Kündigungserklärung ca. sechs bis neun Monate umfasst) gekündigt werden. Genau deshalb sollte bei Gewerbemietverträgen besonderer Wert darauf gelegt werden, die gesetzlichen Formanforderungen einzuhalten.

Verlängerungsoption
Mit einer Verlängerungsoption wird normalerweise dem Mieter das Recht eingeräumt, die Laufzeit des Gewerbemietvertrages durch eine einseitige Erklärung einmal oder mehrmals um einen vertraglich festgelegten Zeitraum zu verlängern. Der Vorteil einer Verlängerungsoption liegt für den Mieter darin, dass er zunächst nur für einen definierten Zeitraum einen verbindlichen Mietvertrag eingehen muss, er aber bei Bedarf die Möglichkeit hat, den Gewerbemietvertrag einseitig um einen oder mehrere Zeiträume zu verlängern. Da eine solche Möglichkeit zur Vertragsverlängerung von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist, sollten Optionsklauseln in Gewerbemietverträgen präzise und fachkundig formuliert werden. Des Weiteren ist bei der Ausübung der Option Sorgfalt geboten, weil eine Verlängerungsoption letztlich nutzlos ist, sofern die Verlängerung des Gewerbemietvertrages daran scheitert, dass die Option nicht wirksam ausgeübt wird. Insoweit gibt es einige Fehlerquellen (Nähere Informationen können Sie hier einem Artikel zur Verlängerungsoption entnehmen).

Umsatzmiete
Die Vereinbarung einer Umsatzmiete kann für Mieter und Vermieter einer Gewerbefläche von Vorteil sein. Der Mieter kann in umsatzschwachen Zeiten Mietkosten einsparen, weil neben der Umsatzmiete üblicherweise eine günstige Grundmiete vereinbart wird. Außerdem ist es für Mieter sinnvoll, wenn der Vermieter ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Geschäftserfolg des Mieters hat. Denn in diesem Fall ist der Vermieter motiviert, eine reibungslose Nutzung der Mietfläche zu gewährleisten und etwaige Mängel möglichst zügig zu beseitigen. Der Vermieter wiederum kann bei der Umsatzmiete mit wirtschaftlich erfolgreichen Mietern erheblich höhere Mieteinnahmen erzielen. Beliebt sind Umsatzmieten unter anderem bei der Vermietung von Hotels, Kinos und Einzelhandelsgeschäften. Um die Vorteile einer Umsatzmiete auch ungestört in Anspruch nehmen zu können und das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, ist es allerdings wichtig, die für die Umsatzmiete wichtigen Aspekte umfassend und zweifelsfrei im Gewerbemietvertrag zu regeln (Hier finden Sie einen Artikel mit Details zur Umsatzmiete).

Untervermietung
Weil Gewerbemietverträge meistens eine mehrjährige Laufzeit vorsehen, kann für in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratene Mieter das Bedürfnis entstehen, die Mietfläche teilweise oder vollständig unterzuvermieten. Es ist nachvollziehbar, dass Vermieter andererseits Einfluss darauf haben möchten, wer die Mietfläche nutzt, sei es als Mieter oder als Untermieter. Wie den berechtigten Interessen beider Vertragsparteien im Rahmen der Gestaltung des Gewerbemietvertrages Rechnung getragen werden kann, wird hier näher erläutert.

Möglichst schnelle Durchsetzung des Räumungsanspruchs nach dem Ende der Vertragslaufzeit
Es kommt nicht selten vor, dass Gewerbemieter sich weigern, das Mietobjekt zum Ende der Vertragslaufzeit zurückzugeben. Rechtlich ist es Vermietern in so einer Situation untersagt, sich eigenmächtig den Besitz an der Mietfläche zu verschaffen. Ein Räumungsklageverfahren und die anschließende Zwangsräumung können einige Zeit in Anspruch nehmen, was bei Vermietern erhebliche finanzielle Verluste verursachen kann. Es gibt allerdings Möglichkeiten, die Räumung der Mietfläche zu beschleunigen. Dies kann bereits bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages geschehen, aber auch im Zuge der Räumung der Gewerbefläche. Ausführliche Hinweise hierzu finden Sie in diesem Artikel.